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牢记便利店选址三大忌讳 (转载--来自网络论坛)


   


牢记便利店选址三大忌讳


文章关键字:便利店  作者:焦点上海房地产  发布时间:2008-6-7


   便利店的经营成功与否,和选址关系密切。选址正确,店铺可以存活;经营正确,店铺可以红火。选址是质变,而经营是量变,先有选址的成功才能有经营的成功。若店铺选址先天不足,其它部门再强也无力回天。而选址的理论方法也是各有各的一套,没有通用规则。因此,在本文中重点介绍便利店选址三大忌讳,一般来说,避开这些忌讳,然后按照企业对选址的一些基本标准来操作,店铺的销售就基本可以保证,不至于开出与预测相差悬殊的失败店。

  一、店铺的立地条件


  所谓立地条件主要是从显眼度、迎客度,聚合度、可视性等方面来说的。立地条件与商圈是一个完全独立的不同概念,立地是先于商圈的。所谓“立地条件太差”也很难有固定的标准,运用之妙,存乎一心,每个企业根据自己的实际情况来选择店铺。但总有一些指标是可以通用的,笔者认为重点指标有以下几点:


  1、面宽不得小于4米——面宽小于4米的店铺很难让顾客注意到,显眼度有明显缺陷。一般来说面宽大于6米以上店铺为佳。


  2、门前台阶不得高过1.5米——便利店是迎合顾客,而不是吸引顾客。这样的店铺迎客度有明显问题。


  3、地下店铺或二层店铺——这属于选址最基本的问题,设在地下室或楼上的便利店主要缺点是:顾客进出不方便;店铺位置不醒目而难以招徕顾客,从而违背了便利店主要提供方便的原则。


  1、店铺动线——店铺附近有很多顾客,但顾客是否需要经过目标店呢?顾客是必须路过店前;还是需要为了购买特意来到门店呢?这就是聚合度的问题。


  2、店铺的其它缺陷,例如面积小于30平米,西晒,风口,从主路上看不到等等问题,都是影响店铺销售的原因。


  总体来说,店铺的立位问题属于细节问题。这些细节问题表面上看无足轻重,但当某一点达到一个极限时,就成为店铺开设与否的关键指标,尤其是针对便利店这种微型业态来说。例如在一个较好商圈里,某一店铺面宽只有3米,即使面积超过30平米,原则上该店铺也应舍弃。店铺的显眼度、迎客度、聚合度、可视性等方面指标其实和风水学是相通的。风水学预测店铺的依据,无非亦是朝向,房型,死角,山水,风向,日照,死穴等,其实大多数都是店铺的立位条件的验证。因此,从科学的角度来说,两者在分析店铺优劣时,是一致的。


  二、店铺商圈人口


  商圈人口:在店铺商圈范围内活动人口的数量,活动人口包括居住人口,办公人口,学习人口等。同样一个问题,多少商圈人口我们认为过少呢?具体标准如下:


  1、社区消费为主或高档社区店户数小于1000户之店铺则认为商圈人口不足,商圈人口不足,导致客票数不足,从而导致店铺经营容易失败。3000—4000个社区商圈人口支撑一个店的经验理论是基本适用于国内便利店的。


  2、办公客流为主的店铺(商务店)需要的客流支撑同样在3000人以上,按照大厦的面积、容积率、访客比例基本可以推算出商圈内人口的数量。


  3、商业街店(客流店)的人口基数至少要超过6000人。商业街大多数是共享客流派生客流,客单价较低,且入店率也会比一般店铺低很多,因此对人数要求高。但一般繁华区,闹市区都会超过这个基本标准。


  说明一点,店铺商圈人口过少的店铺一定不能开,但并一定意味着超过这个标准的店铺就可以开设。这些忌讳只用来否定店址,并非能够正面评价出优良店铺。


  三、店铺客流


  如果说商圈是一个宏观概念的话,那么客流就是一个对应的微观概念,它和商圈是相互印证的。店铺客流包括门前实际客流和经过商圈人口推测出来的理论客流,是重要的微观指标。具体内容如下:


  1.门前实测客流数不足之店铺不开;门前实测客流虽多但无停留理由之店铺不开;理论客流远小于实际客流之店铺不开。总体来说,第一要确定客流数量足够;第二就是要确定客流的有效性。


  2.客流的有效性衍生出来另一个问题:就是客流的“质量”问题。客流质量取决于顾客的年龄阶层、收入水平、消费习惯等众多因素,需要详细分析,无法简单的说什么样的客流就不能开店。因此,在开店忌讳中无法给出明确指标,只能概念性的界定。


  3.无明显结点之店铺不开——结点:不同于规划学中的节点概念(节点属于立地条件),是指人群易于集结的地点,例如办公楼,学校,医院,社区等。没有明显结点,就是我们在预测分析目标店的销售时,无法找出明显的销售贡献结点,开店时我们不能清晰明确的知道,我们的主流顾客是谁,这种店铺很难成功。因此,对客流的来源观察亦非常重要。


  4.300米内无任何竞争对手之店铺不开——问题肯定有,具体情况不同,相信经过简单分析就可以得出不能开店的结论。但需要注意,有一些新兴区域,配套还未建立的办公、居住区域,不能简单下结论。


  可以看出,以上开店三大忌讳基本涵盖了商圈、交通、吸引力等选址的基本要素,可以简单判断出店铺好坏,但不能量化具体的店铺优劣。除以上几点技术忌讳外,更忌讳的是专业人员和决策者凭感觉简单下结论。很多时候,企业的决策者对选址并不精通,却是最后拍板者,而这就要求相关专业人员作好前提工作,在可行性分析中对店铺指标的细节一一名列,主次分明,不可避重就轻,掩盖缺陷,方能达到辅助决策的目的。

(该文章是转载)



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