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日本大荣超级市场的选址策略 (转载--来自网络论坛)


   


日本大荣超级市场的选址策略


文章关键字:选址  作者:焦点上海房地产  发布时间:2008-6-7


   1.地区头号大店主义和多店铺优先主义
  店铺发展支撑着大荣公司的发展。大荣公司的店铺发展率是每年30%左右,在同行中是最高的,这也是依靠其强大的店铺发展能力。它在商品政策和价格政策方面,与同行的连锁商店之间所存在的差距是“规模上的差距”。“规模上的差距”也即是店铺发展能力的差距。要扩大营业额,开设新店是最有效的方法。大荣公司就是通过开设新店压倒了同行。在连锁商店正式发展为多店铺的60年代后半期之前,在商品流通学顾问中间,存在着一种争论,即所谓“应该创建一个商业地区最大店铺”的那种“地区头号大商店论”,与所谓“应该搞标准店铺使店铺数量多起来”的“多店铺化优先论”之间的争论。现在,如果考虑到各地正在进行中的连锁商店同行的竞争,地区头号大商店论者虽处于优势,然而,大荣公司好像是同时采纳了上述两种观点的长处。大荣公司的目标是,既要在商业地区拥有营业面积最大的店铺,同时又要在发展多店铺方面走在同行的前头。甚至使人感到想把地区头号大店办成为标准店铺,这点,恐怕也是大荣公司被称为是“超越常规的企业”的一个理由吧。


  2.坚持房产半数自有的方针


  大荣店铺的所有形式是特殊的。视土地和建筑物的不同情况,即是本公司所有还是租用的,从而采取完全不同的店铺政策。大荣公司的情况是这两种所有形式的混合,店铺的一半以上,其土地和建筑物的所有权是属于本公司的。无论是长远计划,还是各个年度的经营计划,一直继续采取“半数店铺房地产本公司自有”的方针。如果急剧地扩大店铺,会增加资金负担,所以,必然容易依赖于租用土地和建筑物。然而,大荣公司在迅速发展的连锁商店同行中其店铺的发展尽管也是超群的,但是“半数店铺房地产本公司自有”的政策却一直被坚持。这里,让我们研究一下自有和租用的优缺点。大的连锁商店,各个公司都主张:“如果可能,希望所有店铺自有”。这是因为自己拥有商店的土地和建筑物具有很大优越性。


  第一,如果属于本公司自有,那么,在向银行借款时,店铺可以当作抵押品,便于筹措资金。


  第二,抵制通货膨胀的能力强,如果是租用的话,每隔几年就要调整租金。于是,由于店铺的繁荣而带来的地价上涨的好处,不能完全属于开发者,并且也难以适应设店地点和营业状况的变化来对店铺进行改造;不过,采取租用方式,仅仅依靠保证金和房租就能够开店,比起自有店铺来,具有开办费用绝对低廉的优点。并且,采取租用方式的,其地点条件好的店铺比较多。也有这种情况,土地和建筑物所有者拒绝出售房地产,他们只进行店铺出租。大荣公司关于“半数店铺房地产本公司自有”的店铺政策,是充分利用了日本地价异常昂贵的特点;在精密计算自有店铺房地产的利弊的基础上摸索出来的一条道路。它在店铺的迅速扩大方面既利用了租用方式,同时也依靠自有店铺,从而在地价昂贵的情况下,使贷款的抵押能力得到加强。这种二重政策,也可以说是大荣公司急剧扩大的秘密之一。这一点,从同行的连锁商店的动向来看,也是可以理解的。几乎全部店铺的房地产都属自有的泉屋,由于它采取自有店铺主义,发展速度缓慢。另一方面,伊藤商店绝大多数是采取租用方式的,它虽然有一个理由,即在地价特别高的首都地区发展连锁商店,但最近也正在积极建立自有店铺;佳思客公司也和大荣公司一样,采取了“半数店铺房地产本公司自有”的政策;但西友商店租用的店铺却比较多。


  3.占据优势的店铺发展能力


  在持续地抑制总需求和销售不振的异常情况下,连锁商店的设备投资正处于“窒息”状态;然而,对发展店铺来说,取得设店用地的这种先行投资是绝对必要的。


  在土地所有者就是店铺建筑物的开发者的情况下,租用者开设店铺,只要交纳租用保证金就可以了。但取得设店用地的房地产属于自己的店铺,其先行投资的负担却是很大的。特别是在利率很高的时代,仅仅由于利息的压力也不能乱来。但是,大荣公司却经常拥有20项左右“未施工”的产权。


  对于维持每年增设10个店铺左右的店铺发展水平来说,至少要有20项产权,这可以说是必要的,拥有这么多的未施工产权的连锁商店,是绝无仅有的。


  大荣公司发展店铺的战略有两点,即房地产本公司自有的店铺维持在一半以上,和充分发挥不属于特定企业集团的自由立场的作用。现在,举例说明一下大荣公司压倒其它连锁商店的那种发展店铺能力的实际情况吧。大荣公司的不动产事业本部的职员大约有70入。这些人是发展店铺的推动者。增设店铺不仅要有钱,而且需要耗费大量人力和时间。虽说只要买到土地,向建筑公司定造房屋,店铺就能到手,但从收买土地到店铺开业,平均需要3年左右时问。需要寻找地段好的和将来有发展前途的场所,并进行收买,但那需要不动产交易所特有的手腕。而且,买到手后还必须从地方自治体获得开发许可。向公园、绿化地带无偿提供一部分土地啦,提供土地用作出入的道路啦,以及负担下水道费用等等,都要进行谈判或交涉。即使开始动手施工,日照权问题啦,拉砂石的翻斗卡车通行问题啦,等等,还要同附近居民谈判……虽然同当地商店的谈判是由其他人负责的,但每年即使是新开10个店铺,至少也需要70名职员。


  而由土地所有者兴建店铺用房,大荣公司靠租房开店,在这种情况下,办理开发许可手续等等,有时差不多都要由大荣公司自己代办,实质上只不过省掉了收买土地的时间而已。4.坚持店铺全由本公司自行设计的方针


  一般来说,店铺的设计都是由与用地面积大小相适应的工程建筑公司和建筑设计事务所负责的,但是,大荣公司自己却拥有设计部门。大荣公司并不进行全面设计,而是由自己制定基本方案,这在连锁商店同行中,只有大荣公司还是这样进行的


  这是因为大荣公司要求所有店铺的设施具有共同性和统一性,而且其发展途径属于高度的企业机密。日衣和佳斯科等公司在每一个准备设店的地方,都委托建筑公司、专门设计事务所进行设计,有时也采取投标等设计竞争的方式,但大荣公司并不采取这种设计竞争方式。


  设计竞争方式是否有利,不能简单地下结论,而大荣公司坚持本公司自行设计主义的另一个理由,可能是想积累发展店铺的专有技术。所谓专有技术,简单说来,就是如何安排部署。对顾客最多的一层楼超级市场区、专业商店区的处理方法,以及各行业的分布,全靠经验的积累,即所谓“软件”,所以必须由本公司自行设计,最大限度地利用自己的经验,防止外流。


  5.坚持发展大店铺


  要想理解大荣公司的店铺政策,最快的办法是看看其实际的店铺情况


  首先是店铺的大小,平均起来营业面积为6000平方米左右。有了这6000平方米的铺瓦就成了一个大体上可以经营食品、服装、日用品、药品、化妆品、家具和家用电器等主要商品的综合性店铺了。大荣公司的这种商品构成使它具备了综合零售商店的资格。象大荣公司这样每个店铺拥有6000平方米的营业面积,这在60年代后半期的大多数地方百货商店也不过如此,所以,大荣公司成为地区头号店铺也是不足为奇的。正因为如此,大荣公司在地方设店方面要比其他连锁商店受到更强烈的抵制。


  当然,说它拥有6000平方米左右的营业面积,完全是平均数。实际上,大荣公司的店铺要更大。在它的直属店里,初期的超级市场店也有只经营食品的店铺,可是最近的标准店铺,其建筑面积在2万平方米以上。因此;更具体地对一个个店铺进行观察,大荣公司的店铺规模之大,就更容易理解了。


  想要在商品多样化方面领先,需要有丰富的商品。那需要有很大的铺面面积才有可能。从这个意义上说,以头号店为目标的大荣公司,发展大店铺的志向是正确的。

(该文章是转载)



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