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开店资金需求的评估(转载--来自网络论坛)


   


开店资金需求的评估


文章关键字:开店  作者:超市168  发布时间:2008-5-13


  开店必须投入巨额资金,假使投资开店失败,不仅会影响其本身,也会令全体连锁店陷入困境。因此,评估预定地时,仅以其计划本身的收支平衡作基准并不够,应加入全体连锁店的收支、资金周转所造成的影响,来加以判断。
一、卖场规模是否适当
卖场面积,基本上是根据消费者需要、店铺操作、竞争环境做依据,再配合商品组合计划来规划其营业规模。
但是,专业食品超市,大都以每日购买的顾客为对象,所以距离的因素远大于卖场规模的要求,因而业者应将每日购物顾客所住商圈内的市场规模,设定为卖场规模。
另一方面,计划店若只求稳健,在实务实施上将会有些困难,因而最好应采七分稳健,三分积极的方式,来考虑卖场规模。
二、分租计划
食品超市导入分租有两个原因,一是使所拥有的商业设施多样化,二是借分租的租金收入,来降低损益平衡点。
商业设施多样化,一般均有1000m2以下的店,其目的在广阔性地吸引顾客,因据研究调查显示,超市食品卖场以不超过1000m2,投资效率较佳。如欲再加人餐饮业、服务业等业种分租,则可以拥有1200—1500m2以上的店。
其次,在降低损益平衡点上,小型的专柜,其装潢、设备等,大多由厂商自己负担,不会增加超市的投资成本。此外,它也可用房租收入来扣抵房屋固定成本负担。例如:直营部门的回收比率假设为5%时,5万元房租就相当于直营部门100万元的销售,直营部门100万营业额中,80万的销货成本,15万的其他费用,净利5万,亦即损益平衡点的销售降低了100万元。
三、实施资金计划的模拟
(一)直营与分租卖场的构成:根据商店概念,适当卖场规模及分租计划,计算出直营租金负担、分租租金机器设备之投资构成比。
(二)预定地取得的成本,租金费用:提示契约条件。
(三)初期设备计划:以第(一)(二)项为基础,计算内部装潢、杂项设备、备品等的费用。
(四)资金计划:设定如何取得调度资金。
(五)营业额计划:以销售额预估值为基础,预估开店后各年度的销售额。参考要因包括户数的成长、物价上升、竞争店数,阻碍购买行动的原因出现等等。若订划在有竞争店的商圈开店时,须使用和计划店相同的顺序,先在竞争地区进行营业额预测,预测对竞争店的影响,若有购买行动阻碍要因时,则以计划的营业额预估资料为参考,预测影响结果。
(六)收益计划:从现有的状况、竞争关系来推定各年度的毛利率、毛利额,有关分租收入也须按年度别来设定。
(七)经费计划:把贩卖管理费用项目,利用现有店资料,以年别设定。
四、长期资金收支计划
有关资金计划中的经常收支及运转资金,须实施五年左右的估算。应根据当年损益的数字及支付贷款、偿还贷款期间等来作判断。
假若收支计划产生问题而不能执行时,应控制部份可紧缩的费用项目,例如:房地产取得成本,设备投资成本等,最后再利用紧缩时金额,再模拟一次,其结果若仍未符合理想,应检查是否修正卖场规模及分租计划。此项计算过程十分繁杂,但对有关投资回收的经营效果,却最具效率。

(该文章是转载)



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